近日，一系列關于歐申西港土地布道的信息在互聯網上發出，被國內媒體特別是金融媒體廣泛轉發，引起了外國投資者的廣泛熱議。
畢竟跨境投資，國與國之間政策不同，有很多消息不對稱。多年來，許多投資者未能理解政策，導致后續出現許多棘手的問題。本文通過科普方法，以土地政策分析為例，增加國內投資者對柬埔寨土地的進一步了解，規避外商投資的風險。
1.柬埔寨土地:硬卡vs軟卡
軟卡和硬卡不是法律概念。它們只是權證文件的通俗用語，在交易過程中具有不同的法律效力，并不比較完全權利和長期租賃權的區別。
硬卡和軟卡的主要區別是文件發行主體的不同。
硬卡:國家或省國土部門頒發，法律效力最強，土地權屬確定明確，也是柬埔寨最保障性的土地證形式。所以現在的項目交易基本都是硬卡進行，這是柬埔寨最可信、最持久的土地證。目前長期租賃權證、私有制證、公寓戶口本都可以作為硬卡辦理，由國家或省級土地部門核發認可。
軟卡:由當地區/區政府發放，其權屬和效力仍需上級國土部門進一步確認和追溯。首先，它被視為一種占有權。后期可能會出現一些土地糾紛，如土地重疊、范圍不清、征用不當等。
所有權利都分為私有制、公有制和集體所有制:
1.私有:柬埔寨自然人或法人可以擁有土地所有權。
參考文件:根據柬埔寨王國《憲法》第三章第44條:只有柬埔寨國籍的自然人或法人才能擁有所有土地權利；
根據柬埔寨王國《土地法》第一章第8條，只有柬埔寨自然人或法人才能擁有所有土地權利。
2.公有制:
(1)公共法人的公共財產(屬于國家或公共集體的財產)
(2)公共法人的私有財產
(私有財產管理的國家或公共集體財產，可以買賣或出租)
參考:根據《土地法》第14條，屬于國家或公共集體的一些財產是屬于公共法人的公共財產。其他由私有財產管理的可以買賣的財產是屬于公共法人的私有財產。
第十七條屬于國家和社會法人的私有財產，可以依法享有出售、交換、分配和轉讓的權利。上述財產可以依法出租，成為財產合同的標的物。
第十五條下列財產屬于國家和社會法人的財產:任何原有的自然財產，如森林、水道、天然湖泊、水壩、河流、海岸等；任何一般用途的財產，如碼頭、港口、鐵路、火車站和機場。任何供公眾使用的財產(無論是自然形成的還是建造的)，如道路、公園和保護區；任何供公眾使用的財產，如公立學校、教育學院、行政大樓和所有公共醫療機構；受自然法律保護的任何財產；建筑和文化歷史遺址；屬于王室但不屬于其私有財產的不動產。執政的國王管理皇室的房地產。
3.集體所有制
(1)寺院房地產
(2)山地社會的房地產
參考文件:
《土地法》第20條:在宗教委員會的照管下，寺院內的土地和建筑物等現有不動產應永久歸其宗教和繼承者所有。
《土地法》第26條:第25條所指的不動產所有權由國家以集體所有制方式授予山區社會。這種集體所有制包括私人所有人的所有權利和對所有權利的保護。然而，山區社會無權將國家公共財產的集體所有權處置給個人和團體。
2.外國人可以直接擁有柬埔寨土地嗎？
這個問題是土地投資者的頭等大事。根據柬埔寨憲法第44條，外國人不得在柬埔寨擁有土地。然而，外國人管理和采用柬埔寨土地仍有四種方式:通過當地企業購買、租賃土地、通過獲得當地國籍購買和通過當地人民購買。
1)通過當地法人企業購買
投資者可以與柬埔寨公民合伙創辦企業，以法人企業的名義買賣和轉讓土地。但是，必須確保柬埔寨合伙人擁有51%或更多的股份。
2)通過租賃土地
長期土地租賃是外國人最常見的做法。長期租賃可以管理和采用柬埔寨土地。長期租賃被賦予快速開發土地和建設的權利。租賃期限非常靈活，通常為50年、70年或99年。根據現行法律法規，租賃期限可長達50年，延期。
3)通過獲得當地國籍進行購買
如果投資者獲得柬埔寨國籍，他們有權合法購買柬埔寨土地。
4)通過當地人購買
作為公民購買土地是最簡單最便宜的方式。但這種做法無異于無視憲法禁止的外國人對土地的直接所有權，會面臨很多意想不到的糾紛。比如后期由于土地升值和土地可追溯性產生矛盾，法律上不允許投資者這樣做。
第三，柬埔寨的“租界”
國內各大新聞媒體提到柬埔寨的“經濟租界”是一個怎樣的概念？這里有必要提一下柬埔寨的“租界”。
根據《土地法》第48條和第58條，公共法人的私有財產可以通過頒發法律文件，被授予為社會或經濟目的使用相關主體土地的權利。這種形式，俗稱:租界。
根據《柬埔寨王國土地法》(2001年)第49條和第50條，特許權分為以下三類:
社會特許權，允許受益人建造房屋和/或耕種屬于國家的土地，以保持快速的經濟發展。
經濟特許權，允許受益人在屬于柬埔寨王國的土地上為工業和農業發展進行土地清理。
特別開發/采礦特許權，主要是與采礦、港口、機場、漁業和其他行業相比。
參考文件:
《土地法》第49條:土地許可證應適應社會或經濟目的。
適應社會目的的土地許可證允許受益人建造民用建筑或耕種屬于國家的土地。
適用于經濟目的的土地許可證允許受益者在柬埔寨清理土地用于工農業發展。
《土地法》第50條:采用、迅速開發或開發國家土地，無論是其他種類的公共服務許可證，如礦產許可證、碼頭許可證、機場許可證、工業快速發展許可證和漁業許可證。此類許可證不在本法的管轄范圍內。
根據《柬埔寨王國政府關于長期租賃和經濟特許土地抵押和轉讓權利的第114號二級法令》第6條，土地管理、城市規劃和建設部的土地產權證上應注明土地特許權或長期租賃權利。土地管理方面，由城市規劃建設部頒發《長期租賃證》和《經濟用地特許證》。
根據柬埔寨的土地法律文件，經濟特許權是指允許受益人在柬埔寨境內進行工業和農業發展的土地清理。那么在土地使用方面，各大新聞媒體文案中描述的西崗云朗國家公園的土地，與旅游開發、建設商場、酒店甚至高爾夫球場的經濟特許權的合法使用完全不同。從法律定義上講，云朗國家公園這塊土地不屬于政府承認的“經濟租界”。根據對外輸出的土地證數據，云朗國家公園的土地顯示為長期租賃土地。這種土地違法嗎，在柬埔寨是什么樣的土地？接下來，我們將提到一個“長期土地租賃”的概念。
四.柬埔寨的長期租賃土地
談到柬埔寨土地的長期租賃，應該提到“永久租賃”的概念。根據《柬埔寨民法典》(2007年)(永久租賃的定義)第244條，“永久租賃”是指期限不少于15年的房地產長期租賃。(注:長期租賃在民法典中稱為“永久租賃”。根據該法，所謂“土地長期租賃”，實際上是“土地永久租賃”。
比如這個信息中的云朗國家公園為例。這片土地的長期經營權由柬埔寨洪都勛爵享有。他們對外的土地證資料顯示是長期租賃的土地，租期99年。所以可以明確柬埔寨的土地是以硬卡形式長期租賃的土地。
那么長期租賃土地的權利有哪些呢？如以下法律規定所示:
與長期租賃相關的權利:
根據柬埔寨王國政府關于長期租賃和經濟特許權抵押和轉讓權利的第114號二級法令第7條:
承租人或特許人有權抵押或轉讓其長期租賃或土地特許權的權利以及其在土地上建造的建筑物和/或其他房地產，除非租賃協議或經濟土地特許權協議或法律有所限制。
根據柬埔寨王國政府關于長期租賃和經濟特許權抵押和轉讓的第114號二級法令第8條:
承租人或者特許權所有人死亡的，其繼承人可以在長期租賃或者特許權的剩余期限內繼承其長期租賃或者土地特許權的權利。
經授權從國家租賃土地的自然人或法人實體或一群人可將其轉租給第三方，但須事先獲得主管當局的批準。
根據《柬埔寨民法典》(2007年)第252條(永久租賃的轉讓等)。(
(1)永久租賃可以有償或無償轉讓，也可以通過其他方式處置。
(2)永久承租人可以將永久租賃的標的物轉租。
(3)永久租賃可以繼承。
根據《柬埔寨民法典》(2007年)第253條(永久承租人的索賠權)
永久承租人可以行使與所有人相同的權利，要求恢復原狀，消除干擾，防止對永久租賃的侵犯。
一般來說，承租人是完全合格的，有權對長期租賃的土地行使相關權利，如開發權、建設權、抵押權、轉讓權等。同時長期租賃的土地繼承，繼承人按照剩余租賃期限仍可享有同等權利。承租人可以有償轉讓，也可以無償轉讓，承租人享有與私有土地所有人同等的法律權利。
以下是與長期租賃的期限和終止有關的法律規定:
長期租賃的期限和終止:
根據《柬埔寨民法典》(2007年)第244條(永久租賃的定義)
“永久租賃”是指期限不少于15年的房地產長期租賃。
備注:在民法典中，長期租賃成為“永久租賃”。
根據《柬埔寨民法典》(2007年)第246條(完全永久租賃的要求)
(1)除非永久承租人登記永久租賃，否則不得對抗第三方。
(2)作為永久租賃標的的不動產所有權發生轉移的，登記的永久租賃可以對抗第三人。
根據《柬埔寨民法典》(2007年)第247條:
長期租賃不得超過50年，并可續簽。續展期限不得超過50年。
根據《民法典實施令》(2011年)第41條:
如果根據《土地法》(2001年)簽署的長期租約在實施法令頒布前超過50年，長期租約協議在商定的期限內仍然有效。
現在網上關于柬埔寨土地的討論越來越多，尤其是西港，從側面證明了柬埔寨在中國的影響力在不斷擴大，兩國也處在一個友誼深厚的時期。目前，西港正處于高速轉型時期，政府正在努力建設和改造成為國際文化旅游、金融和工業的陽光產業基地。因此，投資者要想安全投資柬埔寨土地，必須對土地狀況、土地所有權、土地性質、土地證類別等進行詳細研究，通過可靠的平臺進行購買，盡可能規避風險。
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標題：「營銷心得」上海軟文營銷平臺：西港土地值得投資嗎?解析柬埔寨土地政策? ??
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