2010年，ProLogis實(shí)現(xiàn)了當(dāng)時(shí)全球最大的房地產(chǎn)ipo
2014年，它完成了全球最大物流資產(chǎn)包的收購
2018年，亞洲最大的上市公司被私有化
2019年，全球歷史上最大的私人房地產(chǎn)交易
全球資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到890億美元
全球管理的房地產(chǎn)面積高達(dá)6200萬平方米
超過15%的員工從事科技相關(guān)行業(yè)
未來三年，規(guī)劃的可再生能源發(fā)電能力將達(dá)到1千兆瓦，相當(dāng)于75萬戶家庭的用電量
如何解讀這些唱片成就以及這些數(shù)字背后的ProLogis？
ProLogis想建立一個(gè)什么樣的世界級另類資產(chǎn)管理組織？
是什么樣的文化和dna造就了今天的ProLogis？
在中國，ProLogis背后的投資理念是什么？
6月10日，《中國投資報(bào)》創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官、中國投資資本管理合伙人陳頡與ProLogis (glp)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官梅志明開啟了以“九州資本潮與風(fēng)暴”為主題的超級對話。
普洛絲拍攝的每一張照片都非常精彩，全球新冠肺炎疫情并沒有減緩其勢頭。3月13日，ProLogis宣布收購賈敏集團(tuán)在中東歐四國240萬平方米的物流資產(chǎn)，使歐洲的資產(chǎn)管理面積翻倍，成為為數(shù)不多的物流設(shè)施真正覆蓋歐洲的投資機(jī)構(gòu)之一；完成了招商局集團(tuán)旗下招商局資本的戰(zhàn)術(shù)投資；完成了最新募集的150億元中國收入基金；還與馮氏家族共同完成了利豐的私有化。
更傳奇的是，2019年6月，ProLogis和黑石完成了一筆187億美元的資產(chǎn)交易，而這個(gè)資產(chǎn)包也是ProLogis剛剛在2014年底以81億美元從黑石手中收購的。經(jīng)過買賣，這些資產(chǎn)在四年內(nèi)升值了100多億美元。被稱為“聰明錢”的黑石為什么能接受這樣的交易？
17年間，ProLogis從一個(gè)幾個(gè)人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成長為亞洲第一、世界頂尖的“大企業(yè)”。ProLogis還是強(qiáng)調(diào)自己是一個(gè)有創(chuàng)業(yè)心態(tài)的“小企業(yè)”。作為ProLogis的掌舵人，梅志明希望“企業(yè)永遠(yuǎn)停留在創(chuàng)業(yè)的道路上，ProLogis未來將是全球最大的創(chuàng)業(yè)公司。”
以下是梅志明與陳頡在第十四屆中國投資年會(huì)暨年度峰會(huì)超級對話會(huì)上的對話記錄:
1.低調(diào)務(wù)實(shí)的風(fēng)格:經(jīng)過十幾年的反復(fù)和集中關(guān)注，如今近千億美元的資產(chǎn)管理規(guī)模是一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)基金打造的
陳頡:站在當(dāng)下，你認(rèn)為外界應(yīng)該如何正確解讀序言？ProLogis對外界保持低調(diào)，包括你自己。這種外在形象是ProLogis刻意維護(hù)的嗎？
梅志明:可能是因?yàn)槲覀兊念I(lǐng)域不是C端，或者是我們的文化造成了低調(diào)的印象，不是故意的。我們公司還在創(chuàng)業(yè)過程中，而且是小企業(yè)，所以我也沒覺得有什么特別的，沒什么好高調(diào)的。
在過去的十年里，我們專注于我們的事件，許多事件需要重復(fù)。只有當(dāng)我們達(dá)到一定的規(guī)模時(shí)，才會(huì)發(fā)生一點(diǎn)化學(xué)反應(yīng)。
比如我們一開始沒有基金管理部分。達(dá)到一定規(guī)模后，我們啟動(dòng)了基金平臺(tái)，大約八年前推出了第一只基金。如今，近千億美元的基金資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)由一個(gè)項(xiàng)目一只基金扎扎實(shí)實(shí)地打造出來。
2.成功要素:抓住時(shí)代賦予的機(jī)遇，明確行業(yè)未來走向
陳頡:你如何定義成功？ProLogis是如何取得今天的成就的？想到的第一個(gè)詞是什么？
梅志明:我一直相信50%的成功來自運(yùn)氣。但是現(xiàn)在你問我，我覺得運(yùn)氣甚至占80%。你什么時(shí)候出生，在哪里，很大程度上決定了你能做多少。我們可以說是非常幸運(yùn)的，正好趕上中國開放，正好趕上網(wǎng)絡(luò)，然后又出現(xiàn)了物聯(lián)網(wǎng)、5g等新動(dòng)向。
我一直說，就算你是奧運(yùn)游泳冠軍，再怎么努力也不一定能到達(dá)終點(diǎn)。然而，普通人可以利用自己的潛力輕松到達(dá)目的地。很多時(shí)候，我們能做到的一件事就是看清一個(gè)大趨勢，5年、10年、20年后的前景。所以10多年前就開始布局物流地產(chǎn)了。
當(dāng)時(shí)大家可能還沒有一個(gè)物流地產(chǎn)的概念，但我們評估，隨著零售組織形式的改變，會(huì)產(chǎn)生很多新的需求。
比如，人們可能會(huì)認(rèn)為像夫妻商店、小餐館這樣的小企業(yè)不是我們的顧客，不需要大型現(xiàn)代化的倉儲(chǔ)設(shè)施。但隨著梅菜、梅團(tuán)等集中采購平臺(tái)的快速發(fā)展，即使是小企業(yè)銷售的油、米，也需要通過大型現(xiàn)代物流中心配送，以提高運(yùn)營效率。你不會(huì)想到像mobike這樣的共享平臺(tái)也需要大規(guī)模的倉儲(chǔ)，集中維護(hù)，然后發(fā)貨。
因此，產(chǎn)業(yè)變革的過程和產(chǎn)業(yè)組織方式的變革將會(huì)有新的需求。我們需要分析這些趨勢來評估和思考10年后行業(yè)會(huì)發(fā)生什么，從而把握行業(yè)的走向。
陳頡:因此，ProLogis的成功是由于對未來總體趨勢的評估，當(dāng)趨勢沒有發(fā)生或處于早期階段時(shí)，它就開始投資了？
梅志明:對，一定要保持始終走在創(chuàng)業(yè)道路上的心態(tài)，學(xué)習(xí)和明確行業(yè)趨勢；并且營造一個(gè)大家都喜歡的職業(yè)環(huán)境，吸引比自己聰明的人，這樣事件才能更大。
3.合作共事的伙伴:對人的評價(jià)是基于相互認(rèn)可的價(jià)值觀
陳頡:新加坡政府投資公司在2008年首次支持普洛斯公司的首次公開募股，普洛斯公司也給他們帶來了豐厚的回報(bào)。現(xiàn)在股東有高淳資本、厚浦投資等。從外人看來，他們是風(fēng)格迥異的投資老板。你是怎么和他們相處的？與此同時(shí)，許多合作伙伴和ProLogis已經(jīng)合作了很長時(shí)間。我也認(rèn)識(shí)一些在ProLogis工作了十幾年的朋友。你是如何和這些性格不同的人相處，并和他們并肩走很久的？
梅志明:其實(shí)所謂的“大佬”是大家都能看到的一個(gè)方面，還有一個(gè)方面——都是人，都有非常真實(shí)的一面。他們有不同的風(fēng)格和特點(diǎn)，但核心的評價(jià)是我們是否能長期在一起工作，這是基于我們是否有相互認(rèn)可的價(jià)值觀。
另外，每個(gè)人都有一種不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)，我跟他們每個(gè)人都學(xué)到了很多不一樣的東西；而且他們的學(xué)習(xí)能力也很強(qiáng)。每次和你說話，你都會(huì)覺得他比你更懂這個(gè)領(lǐng)域。
4.與黑石的買賣交易背后:我們比黑石更了解這個(gè)資產(chǎn)。在過去的四年里，通過加強(qiáng)運(yùn)營，資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值完全不同
陳頡:2014年，普洛斯通過收購黑石全資擁有的indcor Industrial Real Estate進(jìn)入美國市場，并于2019年以187億美元的價(jià)格將美國物流資產(chǎn)出售給黑石。能告訴我們買賣的邏輯嗎？怎么買賣，資產(chǎn)會(huì)升值100多億美元？
梅志明:我們2014年進(jìn)入美國市場，用81億美元買下了他們和黑石的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)大家都不看好。其實(shí)我們買的時(shí)候，對資產(chǎn)是很了解的。許多資產(chǎn)的租約是在2011年和2012年簽署的。當(dāng)時(shí)美國剛剛走出金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)低迷。簽訂的租賃價(jià)格也比市場低20%-30%；然而，許多租約將在五年后的2016年和2017年到期并重新簽署，空.大幅提高了租金因此，我們在收購后立即解決了15%的不良資產(chǎn)，并注入了其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。通過加強(qiáng)運(yùn)營，整體入住率大幅提升，3-4年租金也增長了30-40%左右，資產(chǎn)質(zhì)量和價(jià)值完全不一樣。
手術(shù)后，我們在2018年開始考慮，是時(shí)候退出了。當(dāng)時(shí)這個(gè)資產(chǎn)賬戶價(jià)值150多億美元，有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)可以一只手?jǐn)?shù)完，于是我們也開始了上市的過程，這樣就有了一個(gè)可供選擇的退出渠道。
我和潛在買家一一溝通:誰拿這個(gè)資產(chǎn)包，誰就成為美國物流地產(chǎn)之王。黑石開出了最好的報(bào)價(jià)，所以這筆交易達(dá)成了。我們通過運(yùn)營提高了資產(chǎn)價(jià)值，達(dá)到了一定的預(yù)期。從對投資者負(fù)責(zé)的角度來看，我們退出了，并創(chuàng)造了優(yōu)秀的基金業(yè)績記錄，為投資者實(shí)現(xiàn)了最高的內(nèi)部收益率。
5.是為了打造“亞洲黑石”:不同時(shí)期有不同的快速發(fā)展機(jī)會(huì)，中國會(huì)有幾萬億的資產(chǎn)管理企業(yè)
陳頡:你剛剛說你會(huì)在2014年和黑石交易。當(dāng)時(shí)ProLogis還是比較小的，但是今天的ProLogis遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2014年，以至于江湖人士開始說ProLogis會(huì)不會(huì)成為“亞洲黑石”。如何看待這種說法？
梅志明:黑石很成功，大部分人都在學(xué)黑石。但是不同的時(shí)期有不同的快速發(fā)展機(jī)會(huì)，黑石的機(jī)會(huì)不一定會(huì)重復(fù)；另外，每個(gè)企業(yè)都有不同的基因，無法復(fù)制。每個(gè)企業(yè)都有自己的道路和打法。ProLogis的獨(dú)特之處在于，我們是一家深度資產(chǎn)管理企業(yè)。
我評估中國會(huì)有幾萬億的資產(chǎn)管理企業(yè)；未來的資產(chǎn)管理不是純粹的上層資本投資，而是要以專業(yè)化運(yùn)營為基礎(chǔ)。
6.人品的價(jià)值:對企業(yè)最有價(jià)值的是企業(yè)品牌，對個(gè)人最有價(jià)值的是承諾
陳頡:在我和你的私人關(guān)系中，明，你反復(fù)提到一個(gè)詞——性格。你告訴我，如果你是一個(gè)值得信賴的人，別人會(huì)幫助你，與你合作。關(guān)于人品能不能多說幾句？性格對你的生活、事業(yè)、價(jià)值觀有什么樣的影響？
梅志明:無論是在合作過程中，還是在企業(yè)內(nèi)部，互信是基礎(chǔ)，效率會(huì)更高。未來的新聞再發(fā)達(dá)，在做最后決定的時(shí)候也要評估對方是否靠譜。
我覺得對一個(gè)企業(yè)來說最有價(jià)值的是它的品牌，對一個(gè)個(gè)人來說最有價(jià)值的是它的承諾。如果一個(gè)人有守信用的名聲，比較靠譜，和你交易就放心了。在這種情況下，如果你用同樣的條款甚至要求更好的價(jià)格，別人愿意和你交易，因?yàn)榻灰椎那逦雀摺Ｋ裕以赑roLogis中告訴同事，你代表企業(yè)出去討論，一旦和對方握手承諾，就要堅(jiān)定地履行這個(gè)承諾。
7.中國重倉:不深度參與中國市場，就談不上全球競爭力
陳頡:許多機(jī)構(gòu)仍在討論未來如何看待中國。如何看待當(dāng)前全球形勢下中國的機(jī)遇？ProLogis如何看待未來中國的機(jī)遇？與10多年前相比，外資進(jìn)入中國市場的環(huán)境是好是壞？
梅志明:首先要評估10年、20年后中國市場的規(guī)模。無論是外資還是內(nèi)資，不深度參與中國市場，都不可能有全球競爭力。
至于外資進(jìn)入的市場環(huán)境，外資企業(yè)、民營企業(yè)、國有企業(yè)應(yīng)該一視同仁。
ProLogis是中國的一個(gè)重型倉庫。在過去的10年里，我們每年占中國外資的1%以上。我相信我們未來會(huì)繼續(xù)以這種速度發(fā)展，我對這個(gè)市場非常樂觀。
8.投資邊界:基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)的應(yīng)用場景和特色資源，延伸至相關(guān)行業(yè)
陳頡:我明白了。序言是中國的未來。然后，在ProLogis披露的中國最新財(cái)務(wù)報(bào)告中，新能源和科技的投入都在ProLogis的布局中。請問ProLogis投資的邊界在哪里？
梅志明:ProLogis在某個(gè)行業(yè)達(dá)到一定規(guī)模后，我們會(huì)走向這個(gè)行業(yè)的一邊，充分利用相關(guān)資源和經(jīng)驗(yàn)。
比如我們做新能源，因?yàn)槲覀冇腥珖疃嗟奈蓓斮Y源，我們的很多客戶也在尋求替代以前傳下來的能源。所以我們成立了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，后來和博豐合資成立了普豐新能源，從事分布式光伏發(fā)電。
其實(shí)我們在科技、物聯(lián)網(wǎng)等方面的投入。4-5年前開始，主要是因?yàn)槲锪餍袠I(yè)首先開發(fā)了很多新技術(shù)，有豐富的應(yīng)用場景。
我們可以想象，物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，在物流行業(yè)，首先會(huì)有商業(yè)化的機(jī)會(huì)。做ai，做機(jī)器人翻筋斗，跳舞，不一定能賺錢，但是在倉庫里搬貨能賺錢。所以自動(dòng)化和ai智能是物流行業(yè)最先找到合適的商業(yè)應(yīng)用場景的。
比如我們投資的企業(yè)g7，在國內(nèi)100多萬輛卡車上安裝了傳感器，把所有車輛管理的比較好，然后開始賣保險(xiǎn)。在安裝這個(gè)系統(tǒng)之前，它的支付率要高40%。因?yàn)檫@個(gè)系統(tǒng)減少了車禍的發(fā)生，通過ai跟蹤人的眼睛可以評估司機(jī)可能打瞌睡，并會(huì)自動(dòng)給出預(yù)警和干預(yù)。
此外，在供應(yīng)鏈金融行業(yè)，中小企業(yè)有很大的需求。比如品牌商家要求物流企業(yè)支付兩個(gè)月的賬款，物流企業(yè)轉(zhuǎn)嫁給司機(jī)，導(dǎo)致司機(jī)資金周轉(zhuǎn)，利息高達(dá)20%，然后加回物流價(jià)格。如果消息打通，司機(jī)貸款利息應(yīng)該不會(huì)比銀行貸款高太多，物流價(jià)格最終會(huì)下降。這些事件中有許多是可以做到的。
陳頡:本質(zhì)上，它有一個(gè)巨大的應(yīng)用場景，圍繞這個(gè)場景可以發(fā)現(xiàn)許多趨勢，并提供融資便利的機(jī)會(huì)。
梅志明:是的，所以如果有一天你看到ProLogis成為全球最大的供應(yīng)鏈金融企業(yè)，不要驚訝，這是自然的延伸。
9.未來的競爭是生態(tài)與生態(tài)的競爭:成功不在于你取得了多少成就，而在于你幫助了多少人，成就了多少創(chuàng)新企業(yè)
陳頡:我的最后一個(gè)問題，展望未來，肯定太狹隘了，不能僅用物流地產(chǎn)來定義序言。那么企業(yè)和你個(gè)人最大的局限是什么呢？10年、20年后，你希望ProLogis和自己以什么樣的形象載入商業(yè)史冊？
梅志明:我覺得每個(gè)人的局限在于對自己和事件的理解。如果你有了清晰的認(rèn)識(shí)，建立起自己的能力，那應(yīng)該是一個(gè)逐漸成長的過程。
我個(gè)人其實(shí)是希望，不管我的事業(yè)有多大，在大街上吃大排檔都沒人知道我是誰。
至于企業(yè)，我希望企業(yè)永遠(yuǎn)走在創(chuàng)業(yè)的路上，ProLogis將是未來世界上最大的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。在持續(xù)的創(chuàng)業(yè)過程中，隨著不同主營業(yè)務(wù)的加強(qiáng)，邊界不斷延伸。
我希望成功不是指我們?nèi)〉昧硕嗌俪删停侵肝覀儙椭硕嗌偃耍删土硕嗌賱?chuàng)新企業(yè)。ProLogis的成功取決于ProLogis有多少朋友。我相信未來的競爭不是企業(yè)、產(chǎn)品、產(chǎn)品之間的競爭，而是生態(tài)與生態(tài)之間的競爭，所以我希望ProLogis未來是一個(gè)朋友最多、生態(tài)系統(tǒng)最大的企業(yè)。
陳頡:我聽說序言在未來應(yīng)該是沒有邊界的。
梅志明:是自然過程。一個(gè)行業(yè)如果建立了足夠的能力，可以嘗試靠邊站，拓展快速發(fā)展的邊界。
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標(biāo)題：「營銷心得」北京地區(qū)新聞發(fā)布平臺(tái)：普洛斯梅志明：不深入?yún)⑴c中國市場，就談不上擁有全球競爭力? ??
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